在政策引导与品质提升的双重助力下，一季度郑州房地产市场止跌回稳的态势愈发稳固。
4月20日，中国房地产记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉，一季度整体来看，在扣除政府回购因素后，商品房累计销售面积同比增长2.15%，成功实现“开门红”。
郑州市新房市场表现活跃。据郑州市房产交易服务平台数据显示，一季度，郑州市商品住宅累计销售13747套，同比增长4.14%；累计销售面积164.31万平方米，同比增长5.73%；累计销售均价为10861元/平方米，同比下降2.37%。
二手房交易也在稳步增长。一季度郑州市二手房累计成交21988套（间），同比增长9.38%；累计成交面积为232.92万平方米，同比增长7.51%；累计成交均价为8969元/平方米，同比下降6.71%。
郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，受春节假期影响，1~2月份郑州市商品房销售节奏减缓；3月份以来，随着商品房销售“淡季”过去，一季度各项“开门红”措施全面展开，叠加货币化安置及安置政策的持续推进，郑州市房地产市场保持筑底回升、缓慢复苏态势，加之市场投放和销售环比增长幅度较大，销售同比实现连续两个月增长，初步实现了郑州市房地产市场发展第一季度“开门红”的目标。
河南省商业经济学会会长宋向清也向记者表示，“一季度，郑州房地产市场呈现出‘新房回暖与二手房承压并存、核心区域与远郊分化加剧’的复杂局面。政策红利与市场规律共同作用，塑造了当前的格局，未来发展将围绕结构性机会与风险并存的态势展开。”
一位资深地产从业者认为，郑州市场整体呈现 “低量价稳、品质刚需修复、刚改类加速出货、改善成交承压”的特点，进入二季度，随着多个典型第四代住宅新盘入市，以及货币化安置的陆续投入使用，将进一步支撑成交及市场活跃度回升。
新房市场：改善需求主导，核心区域领涨
“招商·林屿境和招商时代·映江河2个项目，每周的到访客户量稳定在300组以上，高峰时段甚至能达到400组左右，平均每周能成交15~20套。”招商蛇口（001979）郑州公司营销负责人孙硕介绍，截至3月27日，映江河已售出70套房源；2月份售出50套；1月份售出44套房源。
其中，招商·林屿境项目是招商蛇口于 2024 年8月在郑州市二七区开盘的第四代住宅项目，首次推出255 套房源，当日便成交 187 套，去化率高达 74%。自推出以来，该项目广受客户认可，去年实现了5次加推5次售罄的热销业绩，名列郑州2024年销售套数第一名。
孙硕表示，当前在售的两个项目一直处于涨价状态。针对市场情况，项目进行了加推，新加推房源价格相较于上一批次普遍上涨了1~2个百分点。
谈及项目去化效果好的原因大圣策略，孙硕表示，除传统“金三银四”销售旺季效应外，项目自身产品力获客户广泛认可也是重要因素。在市场窗口期，项目加大推广力度，加推节奏密集，并采取赠送家电礼包、住宅与车位同购优惠等促销手段，整体优惠力度较大，客户反响良好。
据郑州市房产交易服务平台数据显示，3月份郑州市商品住宅销售5443套，环比增长45.89%，同比增长13.3%；商品住宅销售面积66.37万平方米，环比增长52.19%，同比增长16.94%。
上述房管局相关负责人表示，3月份市场销售活跃，前期积压需求持续释放，叠加信贷政策释放积极信号，推动销售转化率提升，新房销售同环比均实现正增长，市场“止跌回稳态势进一步增强”。
不过，郑州一头部房企营销人士表示，当下郑州新房市场虽整体延续向好势头，但呈现“冷热不均”的两极分化现象，优质板块、品牌房企和优质项目去化良好、发展稳健，而四环以外或产品力不足的项目则销售承压。
从市场表现来看，新房市场呈现出改善需求主导，核心区域领涨基本态势。数据显示，一季度，郑州新建商品住宅成交面积中，125平方米以上户型占比超35%，改善需求成为市场主流。
价格分化显著。核心区域如金水北、郑东新区新房均价稳中有升，部分项目溢价超15%，以第四代住宅为代表的创新产品成为市场卖点，吸引大量二手房购房者转向新房市场。贝壳网数据显示，3月郑州市近50%新房成交客户来自二手房带看群体。
此外大圣策略，市场份额向头部企业集中。中指研究院数据显示，一季度，郑州房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为87.75亿元，正商集团、中海地产、保利发展（600048）、越秀地产、招商蛇口、华润置地等房企领跑市场。
宋向清认为，郑州市场出现了分化与转型并行的新发展态势。首先，区域分化在加剧，核心区“量价齐升”，远郊区则出现“库存堰塞湖”，郑东新区、金水区等产业聚集区凭借优质教育、医疗资源和轨道交通红利，新房价格稳中有升，二手房抗跌性强；航空港区、中牟县等区域库存去化周期超30个月，价格承压明显。
其次，产品结构在升级，一方面改善型需求主导楼市，另一方面现房销售占比在提升。120平方米以上户型去化速度同比提升18%，第四代住宅溢价率超周边竞品20%。同时，准现房占比达65%，倒逼房企强化工程管控与成本优化，行业从“规模竞争”转向“质价比”比拼。
最后，政策边际效应有所递减，对楼市的刺激空间收窄。当前房贷利率已接近历史低位，进一步降息空间有限，需求释放可能后劲不足。而二手房去化压力（13万套挂牌量中60%为老旧小区）若未有效缓解，可能拖累市场信心。
一位郑州房企高管也向记者表示，政府助推作用对房企至关重要。去年10月份市场销售情况特别好，与政策紧密相关。9月、10月货币化安置政策出台，此前政府每个季度都会出台新政策，如货币化安置政策、以旧换新政策等，为市场注入活力。从节奏来看，政府每个季度都会助推市场一把，这对市场发展十分难得。
据克而瑞河南区域数据显示，一季度本土房企商品房销售面积榜单中正商集团以约10.56万平方米排第一，在货币化安置成交的助力下，销售面积同比去年一季度上涨65%。瀚海大观航空港区航海航城项目同样借势房票以约7.03万平方米位列第三。在货币化安置高效去化的加持下，航空港区新房库存进一步出清。
此外，政府在保交付方面也下了很大功夫。上述郑州房企高管表示，“去年有一段时间，政府每周甚至每隔一两周就会召开协调会议，询问房企是否存在问题、是否有需要解决的困难。”
对此，上述房管局相关负责人表示，郑州市房地产市场第二季度将持续深化金融扶持政策，特别是住房公积金支持力度和适时的降准降息，加上改善项目的入市，将促进改善性需求的释放，而且货币化安置发放使用更加完善方便，带动开发企业和安置群众的双向选择，保交房收尾工作的成效，烂尾楼项目的盘活交付，更增强了市场信心；预计郑州市第二季度房地产市场以复苏为主要特征，筑底比较紧固，企稳回升是主旋律，市场投放和销售将保持稳定增长态势。
二手房：挂牌量激增，以价换量成常态
“3月带看量和成交量均优于去年同期，当前市场价格虽略有下降，但已趋于相对稳定。”郑州市金水区某房产中介门店经纪人张兵向记者介绍。
“近期客户咨询量显著增加，6点以后的带看量也明显增多。”郑州市中原区某房产中介门店经纪人马领表示，一季度他所在门店的二手房客户带看量大幅上升，高峰时期一周有3至5组带看。
“3月份我刚购置了一套总价120万元的四室两厅两卫的新房，建筑面积140平方米，首付40万元，月供约5000元。”王先生告诉记者，这是他首次购房用于结婚，尽管还贷压力较大，但他仍选择一步到位，以避免后续换房的麻烦。
此外，部分有意购买二手房的购房者选择继续观望。李女士表示，她原本居住的小区环境、物业管理不佳，户型面积也较小，因此考虑换一套更大的房子。“但目前我不打算购买，想再观望一段时间，以当前市场情况来看我认为房价还会下降。”
郑州市房产交易服务平台数据显示，3月份郑州市二手房共成交8676套（间），环比增长了51.81%，同比增长了10.23%；成交面积为91.28万平方米，环比增长50.27%，同比增长10.55%；二手房均价为8928元/平方米，环比下降了1.07%，同比下降了6.17%。
上述房管局相关负责人表示，二手房交易稳定增长，“以价换量”交易特征显现。自年初以来二手房交易量同环比均上涨，尤其3月环比涨幅超5成，交易面积超新建产商品房，交易均价窄幅波动，市场信心修复带动交易活跃度；二手房交易均价同比呈下降态势，长期来看“以价换量”行情仍将延续。
宋向清也表示，“二手房市场以价换量成常态，房东降价急售导致市场预期混乱，部分区域价格踩踏加剧，如二七区、惠济区等非核心板块房价同比下跌6%~8%。”
记者发现，一位从2020年起便挂牌出售房源的业主，其价格波动情况反映了二手房房东根据市场行情调整价格的行为。据贝壳找房APP显示，该房源2020年10月挂牌价为300万元，随后在2021年期间先后涨价3次，共涨价65万元；2022年年初，随着新冠疫情的发展，该房源开始降价，从最初的降价3万元，到2023年的5万元、2024年的10万元，直至2025年4月9日一次性降价55万元。截至4月21日，该房源近一周带看了7次，有221人关注，但仍未售出。
此外，二手房价格下跌与抗跌板块并存。库存压力加剧，相关平台数据显示，截至3月，郑州二手房挂牌量突破13万套，但成交均价持续阴跌。总价30万以内的房源占比近10%，部分大型社区因体量大、房龄老，成为降价重灾区。
相反，优质资源逆势热销，金水区正弘数码公寓（省实验学区）、郑东新区奥兰花园（双学区+低密社区）等优质二手房90天内成交超30套，印证“稀缺资源抗跌”逻辑。
一位长期关注房地产业内人士表示，当前购房者的观望情绪相较于前两年，情况有所好转。但在市场调整之际，客户购房时更加谨慎和更加专业了。在过去市场普遍繁荣时，购房者可能更看重价格，选择性价比高的房源。如今，他们更加关注项目的位置、产品品质，以及后续升值潜力。
同时，他表示，当前郑州房地产市场中的投资客几乎没有，除非存在严重价格倒挂的楼盘。由于郑州的吸附能力较强，当前市场购房的主力军多为“新郑州人”或“返乡客”，即近几年来郑州工作的上班族或刚毕业的大学生，以及在外地工作的人群选择回郑州购房。
好房子入市：激活二季度郑州楼市动能
第四代住宅以新产品、高得房率、高赠送、超大阳台、户户有空中花园等优势，在郑州市场占据主流，影响不断加深。
4月3日，位于郑州市中原区的通派·龙湖中原颂项目首次开盘，短短3分钟销售额便突破5亿元。据项目相关工作人员介绍，自售楼处开放半个月内，便吸引了2000组客户到访，首开的172套房子全部售罄。
谈及项目热销原因，该工作人员表示，除了政策利好外，项目在产品打造上对标第四代住宅设计标准，以创新理念打造空中花园等特色空间，且在国家《住宅项目规范》出台前，就将层高设定为3.05米，为业主打造契合新时代需求的“好房子”。
在郑州新房市场中，目前中海地产、招商蛇口、华润置地、越秀地产、亚星、正弘等地产公司均在郑州推出了“第四代住宅”项目，不少项目开盘后受到追捧。除上述招商林屿境项目外，位于郑州市金水区的第四代住宅金投豫发豫园，2024年底首次开盘推出77套房，迎来148个购房者参与摇号，2小时便实现首推房源基本售罄，总销售额约2.2亿元。
孙硕表示：“预计二季度整体市场或将迎来销售高峰。自去年起至今年年初，郑州陆续有新地块出让且成功拍卖，这些地块多位于城市核心区域。同时，新地块所开发项目均为当下备受关注的‘第四代住宅’产品，目前多数项目计划于二季度入市，招商蛇口的新项目亦定于此时推向市场。”这些新入市项目以改善型住宅为主，此类产品成交金额大、单价高。当前，有换房需求的改善型客户群体规模庞大，这些高品质改善型项目有望吸引大量此类客户，从而推动市场成交。
孙硕还介绍，此前招商蛇口在郑州的项目多以刚需和刚改产品为主，但随着市场发展与客户需求升级，招商蛇口决定调整战略方向，未来将更多聚焦核心地段地块，并专注于开发改善型住宅产品，主力户型面积设定在130~140平方米，尤其是“第四代住宅”，以满足客户对高品质生活的需求。
记者梳理发现，2025年郑州计划入市的楼盘项目中，已有22个项目明确产品大致定位，其中“第四代住宅”项目多达10个，占比接近半数。值得注意的是，郑州各区域重点地块几乎均规划为第四代住宅产品。包括中原区的龙湖中原颂（睿玺苑）、电建华曦府二期；郑东新区的SIC超级总部中心|润府2期、金茂10号地；金水区的越秀大石桥地块、中海峯境叁號院；惠济区的铁建投花栖樾；以及高新区的正弘青云筑2期等。
华润置地郑州公司营销相关负责人表示，2025年一季度，房地产市场‘止跌回稳’态势明显，加之核心城市土地市场回暖带动，购房者信心有所增强。面对日益平稳及向好的市场窗口期，公司将积极部署营销策略，加快SIC超级总部中心|润府2期和中原润府两个主力住宅项目的推售动作，预计上半年都会入市。“后续还将积极关注并拓展主城核心区的优质土地资源，如高铁片区、北龙湖片区、老城核心区等。”
此外，上述郑州一头部房企营销人士告诉记者，2021年至2024年间，公司拿地数量极少，基本上每年仅获取一块土地，2022年疫情期间更是未进行任何土地获取操作。项目数量受限，公司便把更多精力投入每个项目，使项目运作更精细。“2025年郑州房地产市场进入全新发展阶段，2025年一季度以后获取的新项目，大概率都会遵循第四代住宅以及‘好房子’的理念来打造。”
河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞表示，“随着国家及省市各项调控政策力度逐步加大，同时房地产企业积极应对市场变化，推出高品质、符合市场需求的好房子，房地产市场正逐步呈现平稳运行态势大圣策略，市场预期和信心正逐步恢复。”（于帅卿）
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